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Immobilienrecht/ Mietrecht

Immobilienrecht/Mietrecht

In der letzten Zeit wächst das Aufkommen an Mietrechtsfragen und Eigentumsfragen in der Kanzlei stetig an, so dass es nun extra aufgenommen wird. Gerade Immobilienfragen berühren immer wieder Fragen des Familienrechtes bei Ehe-Scheidungungen oder im Zusammenhang mit dem Erbrecht. Daher bietet sich hier eine umfassende Beratung auf diesem Gebiet an.

Beratungen zu den leidigen Nebenkosten stellen das zweite wichtige  Gebiet im Immobilienrecht dar. Auch hier erhalten Sie eine umfassende Beratung, wobei ein Gang vor Gericht nur selten in Betracht gezogen werden muss.

 

 

Neueste Urteile

 

Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 16.09.2016 - 73 C 33/26


Kann Wohnungseigentümer eine Hausordnung verlangen?

Wer kann wann den gemeinsamen Waschraum nutzen, wann sind Ruhezeiten, und welche Türen sind zu bestimmten Zeiten abzuschließen? Die Klärung solcher Fragen erhoffen sich viele Wohnungseigentümer von der Hausordnung. Was aber, wenn in der Gemeinschaft eine solche nicht existiert? 

Kann bei einer nicht existierenden Hausordnung der Eigentümer dann verlangen, dass eine solche beschlossen wird? Oder muss das von der Mehrheit der Eigentümer gewünscht werden? Anlässlich dieser Fragen informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg vom 16. September 2016 (AZ: 73 C 33/26).

Der Sachverhalt

In der Gemeinschaft existierte eine Teilungserklärung, nach der der Verwalter im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat eine geeignete Hausordnung aufzustellen hatte. Dies war aber in der Vergangenheit nicht geschehen. Hiermit war ein Wohnungseigentümer nicht einverstanden, er beantragte in der nächsten Eigentümerversammlung, dass eine solche beschlossen werden solle.

Die übrigen Wohnungseigentümer waren offensichtlich nicht in gleichem Maße an einer Hausordnung interessiert, es wurde lapidar beschlossen, dass "in der Hausordnung steht, dass die gesetzlichen Regelungen gelten". Hiermit war der Kläger nicht einverstanden und beantragte, den Beschluss aufzuheben.

Er war der Auffassung, es müsse eine Hausordnung beschlossen werden, in der die üblichen Regelungen zur Tierhaltung, Einhaltung von Ruhezeiten, Kellernutzung und Ähnlichem enthalten seien.

Die Entscheidung

Zu Recht, so das Gericht. Denn zum einen kann jeder einzelne Wohnungseigentümer - und damit auch alleine - eine ordnungsgemäße Verwaltung verlangen. Er ist gerade nicht auf eine Mehrheit angewiesen. Es muss daher eine Hausordnung auch dann aufgestellt werden, wenn dies von einem einzelnen Wohnungseigentümer verlangt wird.

Zum anderen ist diesem Anspruch nicht genüge getan, wenn lediglich beschlossen wird, dass die gesetzlichen Regelungen gelten. Denn unter dem Begriff "Hausordnung" darf man eine Mehrzahl von Verhaltensvorschriften verstehen, mit denen der Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden soll. Außerdem können hier sogar Reglungen über den Gebrauch des Sondereigentums und Gemeinschaftseigentums getroffen werden, soweit dies nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes möglich ist.

Der Kläger durfte hier also tatsächlich mehr erwarten, der gefasste Beschluss entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und wurde aufgehoben. Die Gemeinschaft wird hier nach den genannten Maßstäben eine umfassendere Hausordnung beschließen müssen.

Gericht:
Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 16.09.2016 - 73 C 33/26

 

Verwaltungsgericht Neustadt, Urteil vom 09.12.2015 - 3 K 470/15.N

Urteil Müllsammelstelle: Windeln und Essensreste eines Altenheims

Eine Grundstücksnachbarin klagt gegen die Baugenehmigung für ein Müllcontainerhaus, die der Rhein-Pfalz-Kreis dem Betreiber eines Seniorenwohnheims erteilt hat. Die Anwohnerin sieht ihre Rechte verletzt, da im erheblichen Umfang Fäkalien in Windeln entsorgt werden und dies zu Geruchsbelästigungen führe.

Der Sachverhalt

Die Klägerin ist Eigentümerin eines im Rhein-Pfalz-Kreis gelegenen Grundstücks. Dieses ist im vorderen Bereich mit einem Wohngebäude bebaut, das über 3 m von der Grundstücksgrenze zum unmittelbar benachbarten Grundstück entfernt ist. Auf dem Nachbargrundstück befindet sich ein Seniorenwohnheim mit 63 stationären Pflegeplätzen.

Im April 2013 genehmigte der beklagte Landkreis auch die Errichtung eines überdachten 7,50 m langen und 5 m breiten Müllgefäßabstellplatzes in einer Entfernung von 4,40 m zu der Grundstücksgrenze der Klägerin und von 7,40 m zum Wohngebäude der Klägerin.

Klägerin: Müllcontainerhaus sei rücksichtslos

Nach erfolgloser Durchführung eines Widerspruchsverfahrens erhob die Klägerin im Mai 2015 Klage und trug zur Begründung vor, das Müllcontainerhaus sei ihr gegenüber rücksichtslos. Insbesondere durch die von der Müllanlage ausgehenden Geruchsbelästigungen werde sie, die Klägerin, in ihren Rechten massiv verletzt. Die Art des Mülls sei vorliegend nicht mit gewöhnlichem Hausmüll zu vergleichen, da in der Seniorenanlage u.a. auch in erheblichem Umfang Fäkalien in Windeln zu entsorgen seien. Weiterhin fielen Essensreste in nicht unerheblichem Umfang als Abfall an, welche ebenfalls unmittelbar an der Grundstücksgrenze zur Klägerin bis zur Abholung gelagert würden.

Zur gegenständlichen Anlage hin befinde sich sowohl ihr Küchenfenster als auch ihr Schlafzimmerfenster. Insbesondere in den Sommermonaten sei sie erheblichen Geruchsbelästigungen ausgesetzt, da zu der bereits an sich problematischen Art und des Umfangs des Abfalls noch hinzukomme, dass dieser in der gegenständlichen Anlage sehr häufig unsachgemäß, z.B. in offen stehenden Müllbehältern, gelagert werde. Es habe keinerlei Veranlassung dazu bestanden, ihr, der Klägerin, einen massiv störenden Müllplatz direkt "vor die Nase zu setzen".

Das Urteil des Verwaltungsgerichts Neustadt (Az. 3 K 470/15.NW)

Die 3. Kammer des Verwaltungsgerichts Neustadt (Urteil, Az. 3 K 470/15.NW) hat die Klage abgewiesen. Die Baugenehmigung verstoße nicht gegen das bauplanungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme. Insbesondere könne die Klägerin nicht mit Erfolg einwenden, die Situierung des Müllcontainerhauses in der Nähe ihres Grundstücks und die damit zusammenhängenden Geruchsbelästigungen seien für sie unzumutbar.

Ein Grundstücksnachbar habe im Allgemeinen eine Müllsammelstelle in der Nähe der gemeinsamen Grundstücksgrenze als sozialadäquat hinzunehmen, zumal Geruchsbelästigungen bei Nutzung ordnungsgemäßer Lagerbehälter ausgeschlossen sein dürften. Ein Bauherr sei auch nicht verpflichtet, die dem jeweiligen Nachbarn verträglichste und günstigste Lösung zu wählen. Folglich gewähre das Rücksichtnahmegebot grundsätzlich keinen Anspruch auf anderweitige Situierung von baulichen Anlagen.

Gericht: Müllsammelstelle in der Nähe der Grundstücksgrenze sei hinzunehmen

Etwas anderes könne im Einzelfall zwar dann gelten, wenn das Bauvorhaben zu Lasten des betroffenen Nachbarn das Schikaneverbot verletze. Eine Schikane liege aber nur dann vor, wenn die Anordnung eines Gebäudes (hier des Müllcontainerhauses) keinem anderen Zweck als der Schädigung des Nachbarn diene und der Bauherr kein schutzwürdiges Eigeninteresse verfolge. Dafür gebe es hier jedoch keine Anhaltspunkte Das Müllcontainerhaus halte auch die von der Landesbauordnung geforderten Mindestabstände von 5 m zu Öffnungen von Aufenthaltsräumen und 2 m von Grundstücksgrenzen mit 7,40 m bzw. 4,40 m zum Nachbargrundstück ein.

Klägerin: Müll werde unsachgemäß gelagert

Soweit die Klägerin schließlich unter Vorlage zahlreicher Fotos vorgetragen habe, der Abfall werde in der Müllsammelstelle der Beigeladenen sehr häufig unsachgemäß, z.B. in offen stehenden Müllbehältern, gelagert und das Gebäude, in dem der Abfall bis zur Abholung aufbewahrt werde, sei unterdimensioniert, sei anzumerken, dass die Klägerin sich darauf im Rahmen des vorliegenden Verfahrens nicht berufen könne. Hier gehe es ausschließlich um die Frage, ob die angefochtene Baugenehmigung in ihrem genehmigten Umfang gegen drittschützende Bestimmungen verstoße, nicht aber darum, ob die Beigeladene sich in der Praxis an die Vorgaben der Baugenehmigung halte. Eine Abweichung von der genehmigten Nutzung würde im Falle ihres Vorliegens lediglich ein bauaufsichtliches Einschreiten gegen die dann ungenehmigte tatsächliche Nutzung rechtfertigen.

Gericht:
Verwaltungsgericht Neustadt, Urteil vom 09.12.2015 - 3 K 470/15.NW

VG Neustadt a.d. Weinstraße

 

MIETER RÄUMT WOHNUNG NICHT – WAS KANN DER VERMIETER TUN?

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses ist die Wohnung bzw. das Haus geräumt an den Vermieter herauszugeben. Anderenfalls muss der Mieter eine sog. Nutzungsentschädigung nach § 546a I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zahlen. Es stellt sich jedoch die Frage, wie hoch diese Entschädigung zu bemessen ist. Darf der Vermieter nur die bisher vereinbarte Miete verlangen oder gar einen Betrag, der für Vergleichswohnungen ortsüblich ist?

Keine Wohnungsräumung trotz Kündigung?

Der Vermieter eines Einfamilienhauses kündigte seinen langjährigen Mietern wegen Eigenbedarfs. Das Vertragsverhältnis sollte am 30.10.2011 enden – die Mieter gaben die Immobilie aber erst am 15.04.2013 geräumt an den Vermieter zurück. Bis zu diesem Zeitpunkt hatten sie die bisher vereinbarte Miete als Nutzungsentschädigung weitergezahlt. Der Betrag reichte dem Vermieter jedoch nicht. Er war der Ansicht, insgesamt Anspruch auf die Miete zu haben, die er im Fall einer Neuvermietung des Hauses fordern dürfte. Er zog daher vor Gericht und verlangte rückwirkend die Differenz zwischen der Alt- und der Neuvertragsmiete.

Mieter müssen mehr Geld zahlen

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass die Mieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe des üblichen Neuvermietungspreises leisten müssen. Sie haben also den Betrag zu zahlen, den der Vermieter im Fall einer Neuvermietung seiner Immobilie verlangen dürfte.

Mieter zieht nicht aus – was nun?

Zieht der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus der Wohnung aus, kann der neue Mieter logischerweise nicht einziehen. Dennoch darf der Vermieter nicht eigenmächtig die Schlösser austauschen lassen, um den alten Mieter zum Auszug zu bewegen – dieser ist schließlich noch immer Besitzer der Räumlichkeiten.

Auch darf der Eigentümer nicht eigenmächtig die Gegenstände – z. B. Möbel oder Kleidung – des Mieters aus der Wohnung entfernen. Denn dann haftet er dem Mieter für sämtliche Schäden, die daraufhin an dessen Eigentum eintreten.

Der Vermieter muss vielmehr vor Gericht ziehen und einen Räumungstitel gegen den bzw. die Ausziehunwilligen erwirken. Hier übernimmt dann der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung der Wohnung.

Solange der Mieter die Wohnung nutzt – obwohl er hierzu mangels Vertrag kein Recht mehr hat –, muss er allerdings eine sog. Nutzungsentschädigung zahlen, vgl. § 546a I BGB. Ein anderes Ergebnis würde nämlich dazu führen, dass ein ausziehunwilliger ehemaliger Mieter kostenlos das Eigentum des Vermieters nutzen dürfte.

Höhe der Nutzungsentschädigung

Gemäß § 546a I BGB kann entweder die bisher vereinbarte Miete oder die Miete verlangt werden, die für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist. Bei der Frage nach der ortsüblichen Vergleichsmiete ist wiederum auf den Betrag abzustellen, der für vergleichbare Wohnungen in derselben bzw. ihr ähnlichen Gemeinde insbesondere aufgrund ihrer Art, Größe, (energetischen) Ausstattung und Lage gezahlt wird.

§ 558 II BGB ist dagegen nicht einschlägig. Nach dieser Vorschrift sind nur die ortsüblichen Vergleichsmieten der letzten vier Jahre heranzuziehen. Voraussetzung ist hier jedoch einMietvertrag über eine Wohnung – ein solcher fehlt im Normalfall jedoch, wenn der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses die betreffende Wohnung einfach nicht räumt.

Vielmehr darf der Vermieter den Betrag verlangen, der bei einer ortsüblichen Neuvermietung erzielbar gewesen wäre. Damit soll auf den Mieter Druck ausgeübt werden, die Wohnung endlich zurückzugeben, anstatt trotz Vertragskündigung weiterhin dort zu leben. Mit diesem Verhalten verhindert er nämlich, dass der Vermieter die erzielbare höhere Miete vom neuen Vertragspartner verlangen kann. Es ist daher nur gerecht, wenn er nicht die bisherige Miete zahlen muss, sondern den Betrag, der bei einer Neuvermietung „drin“ wäre. Das gilt übrigens unabhängig davon, ob die Wohnung tatsächlich weitervermietet wird oder ob der Eigentümer selbst dort einziehen möchte.

Mieter müssen mehr Geld zahlen

Vorliegend hatte der Vermieter explizit nicht nur die früher vereinbarte Miete verlangt, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete. Zu Recht, wie der BGH feststellte. Als Nutzungsentschädigung für die Zeit der „Hausbesetzung“ war somit der höhere übliche Neuvermietungspreis zu zahlen. Die Überweisung der früher vereinbarten Miete reichte dagegen nicht aus und berechtigte den Vermieter dazu, die Differenz zwischen der Altmiete und dem üblichen Neuvermietungspreis zu fordern. Dass er das Haus gar nicht mehr weitervermieten, sondern selbst nutzen wollte, spielte für die Höhe der Nutzungsentschädigung keine Rolle.

Fazit: Wer eine Wohnung trotz Kündigung nicht fristgemäß räumt, muss dem Vermieter eine sog. Nutzungsentschädigung zahlen. Dieser kann wählen, ob er nur die bisher vereinbarte Miete verlangt oder gar den ortsüblichen Neuvermietungspreis.

(BGH, Urteil v. 18.01.2017, Az.: VIII ZR 17/16)

(VOI)

Foto : Fotolia.com/Antonioguillem

Autor: anwalt.de Juristische Redaktion

Pflegebedürftige 97-jährige muss trotz Wohnungskündigung nicht ausziehen

10.11.2016, 11:41 | Mietrecht & WEG Infodienst Recht und Steuern der LBS

 

 

  • Karlsruhe (jur). Beleidigt ein Betreuer einer pflegebedürftigen Frau deren Vermieterin als „Terroristen“ und „nazi-ähnlichen braunen Misthaufen“, kann dies Grund für eine fristloseMietkündigung sein. Drohen allerdings mit der Kündigung derWohnung „schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr“, liegt ein Härtefall vor, so dass für diefristlose Kündigung nicht mehr der erforderliche wichtige Grund besteht, urteilte am Mittwoch, 9. November 2016, derBundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 73/16).

    Im konkreten Fall wollte eine Vermieterin eine 97-jährige demente und bettlägrige Mieterin auf die Straße setzen. Die Frau wohnt bereits seit über 60 Jahren in ihrer Dreizimmerwohnung in München-Schwabing zur Miete. 1963 hatte sie zusammen mit ihrem verstorbenen Ehemann im gleichen Haus und Stockwerk zusätzlich noch eine Einzimmerwohnung angemietet.

    Mit Einverständnis der Vermieterin durfte der Betreuer der dementen Frau im Jahr 2000 in der Einzimmerwohnung wohnen. Dieser kümmert sich nicht nur um die rechtlichen Angelegenheiten der bettlägrigen Frau, er pflegt sie auch ganztägig. Bedenken gegen den Mann hatte das Betreuungsgericht abgewiesen, da dieser die alte Frau „hingebungsvoll versorge“.

    Doch als es immer wieder zu unpünktlichen Mietzahlungen und Lärmstörungen kam, kündigte die Vermieterin mehrfach das Mietverhältnis, ohne dies zunächst weiter zu verfolgen. Auf eine Mietkündigung aus dem Jahr 2015 reagierte der Betreuer jedoch mit einer E-Mail an dieHausverwaltung erbost und unter der Gürtellinie. Wörtlich schrieb er: „terroristen landen mindestens im knast! und ihr seid sehr feindselige und sehr gefährliche terroristen nazi ähnliche braune mist haufen auf eigener art!!!“ Die Vermieterin sei ein „schlangenkopf ..., sie macht sich langsam lächerlich wie ein Affe“.

    Die Vermieterin wollte sich dies nicht mehr bieten lassen. Da die 97-jährige demente Frau die Mieterin ist, erhielt sie wegen der Beleidigungen ihres Betreuers die fristlose Kündigung.

    Das Landgericht München I urteilte, dass die Vermieterin sich die Beleidigungen nicht gefallen lassen muss. Die demente alte Frau müsse sich die Aussagen ihres Betreuers zurechnen lassen. 

    Der BGH urteilte, dass dies grundsätzlich zwar so sei. Allerdings habe das Landgericht nicht geprüft, ob mit der fristlosen Kündigung der 97-Jährigen „schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr“ drohen, wenn sie nicht mehr in ihrer vertrauten Umgebung bleiben kann. Dann habe das im Grundgesetz verankerte Recht auf körperliche Unversehrtheit Vorrang.

    Zwar könne die Vermieterin bei einem wichtigen Grund auch die Zustimmung widerrufen, dass die Betreuungsperson in der Einzimmerwohnung der 97-Jährigen weiter wohnt. Aber auch hier müsse geprüft werden, ob mit dem Auszug der Pflegeperson schwere Gesundheitsnachteile verbunden sind. Sei dies der Fall, könne der Auszug aus Härtefallgründen nicht verlangt werden.

    Dies alles muss nun das Landgericht noch einmal prüfen.



    Quelle: © www.juragentur.de -

    Urteile zum Thema Dachgeschoss

Manche Mieter und Eigentümer schätzen es sehr, im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses zu wohnen. Trotzdem bringt auch das Wohnen im obersten Stockwerk eines Hauses so manche Probleme mit sich. Nachfolgend eine Zusammenstellung gerichtlicher Entscheidungen, in denen es ausschließlich um das Dachgeschoss geht.

Lichtkuppel

Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft gab es Streit darüber, wer denn eigentlich für die Lichtkuppeln einer Flachdachkonstruktion zuständig sei. Konkret ging es darum, dass diese Kuppeln für die Belichtung einer Wohnung sorgten. Deswegen hätte man denken können, sie fielen in das Sondereigentum des speziellen Eigentümers. Das Amtsgericht Berlin-Tiergarten (Aktenzeichen 610 C 588/11.WEG) entschied allerdings, dass die Kuppeln zum Gemeinschaftseigentum gehören. Einer der Gründe: Der Betroffene hatte ohne Hilfsmittel keinen Zugriff auf die Lichtkuppeln.

Dachboden

Der Dachboden ist - ähnlich wie der Keller - in manchen Wohnanlagen ein begehrter Ort, an dem Mieter ihre Wäsche zum Trocknen aufhängen können und über abgetrennte Lagerflächen verfügen. Doch was geschieht dann, wenn diese Nutzungsmöglichkeit vom Eigentümer kurzfristig entzogen wird? Und das, obwohl die Fläche ursprünglich mitvermietet gewesen war. Das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 203 C 192/14) befand, dass dies nicht toleriert werden müsse. Die monatlichen Mietzahlungen durften um zwei Prozent gekürzt werden.

Aufzug

Bewohner des obersten Stockwerks müssen naturgemäß mehr als andere mit dem Aufzug fahren, wenn sie nicht gerade die Treppe benutzen wollen. In einem konkreten Fall störte es die im Dachgeschoss wohnende Partei, dass die Nachbarn ihre Haustiere im Lift mitfahren ließen. Das hielten sie für eine Zumutung und wollten es mit gerichtlicher Hilfe verhindern lassen. Allerdings kam das Amtsgericht Freiburg (Aktenzeichen 56 C 2496/12) diesem Wunsch nicht entgegen. Der Tiertransport sei im üblichen Rahmen nicht zu untersagen, er gehöre zur Nutzung einer Immobilie.

Eiszapfen

Zur winterlichen Verkehrssicherungspflicht eines Hauseigentümers gehört nicht nur der Blick nach unten, auf vereiste und rutschige Wege, sondern auch der Blick nach oben - auf Gefahren vom Dach eines Hauses. Besonders fatal können in der Hinsicht größere Eiszapfen sein, die von der Regenrinne hängen. Sie werden zu Geschossen, wenn sie sich lockern und auf den Gehsteig herabfallen. Das Landgericht Wuppertal (Aktenzeichen 8 S 56/11) betonte in einem Urteil die Verantwortung der Eigentümer. Sorgten sie nicht vor, soweit das zumutbar sei, dann müssten sie für Unfälle haften.

Luftzug

Das Wohnen im Dach bringt es manchmal mit sich, dass man den Naturgewalten stärker ausgeliefert ist - zum Beispiel dem Wind. Ist eine Immobilie nicht ausreichend isoliert, dann zieht es häufig, das Wohlbefinden des Mieters ist beeinträchtigt und die Heizkosten können steigen. Ein Mieter kann sich unter gewissen Umständen dagegen wehren und Abhilfe verlangen. So entschied es zumindest das Amtsgericht Brandenburg (Aktenzeichen 31 C 279/11) in einem Streitfall. Der Eigentümer müsse etwas gegen die Zugluft unternehmen, hieß es im Urteil, denn eine derartig "windige Bude" sei einem Mieter nicht zuzumuten.

Dachschaden

Ein anderes Problem mit den Naturgewalten hatte ein Eigentümer, als ein Hagelsturm über seiner Immobilie niederging. Die Tragfähigkeit und die Substanz des Objekts waren zu keinem Zeitpunkt betroffen, aber das Blechdach war zum Teil ein wenig zerbeult bzw. eingedellt, was den Geschädigten störte. Er forderte von seiner Gebäudeversicherung Schadenersatz. Das Landgericht Dortmund (Aktenzeichen 2 O 62/10) zeigte grundsätzlich Verständnis und bejahte die Leistungspflicht der Versicherung. Gleichzeitig betonten die Richter aber auch, dass sich der Schadenersatz in zumutbaren Grenzen halten müsse, wenn "lediglich die Optik des Daches beeinträchtigt ist". Sie sprachen dem Eigentümer wegen der von unten kaum erkennbaren Dellen 1.700 Euro zu.

Sprechanlage

Besonders ärgerlich für die Bewohner des Dachgeschosses ist es, wenn Wechselsprech- und Klingelanlage ausfallen. Denn ganz oben ist man nur schwer mit anderen Mitteln für Besucher zu erreichen. Wo man in unten gelegenen Stockwerken eventuell ans Fenster klopfen oder rufen kann und der Bewohner seinerseits Sichtkontakt herstellen kann, entfallen diese Möglichkeiten beim Dach fast vollständig. Das Landgericht Dessau-Roßlau (Aktenzeichen 1 T 16/12) befürwortete deswegen eine fünfprozentige Mietminderung für den Ausfall der Kommunikationsanlage. Das sei angesichts der Widrigkeiten für die Bewohner ein angemessener Betrag.

"Dachgarten" und "Dachterrasse"

Wer eine Immobilie kauft, der sollte auf die feine sprachliche Unterscheidung zwischen "Dachgarten" und "Dachterrasse" achten. Denn beides verheißt eine andersartige Nutzungsmöglichkeit. Bei der Dachterrasse darf man damit rechnen, diese auch wirklich betreten zu können und sich darauf aufzuhalten. Bei einem Dachgarten ist das nicht zwingend gegeben. Das Oberlandesgericht Koblenz (Aktenzeichen 5 U 530/14) lehnte einem vom Käufer behaupteten Sachmangel ab. Er hätte wissen können, dass ein Dachgarten häufig lediglich eine gärtnerische Kulisse sei, wohingegen die Dachterrasse in vollem Umfang nutzbar sein müsse.

Offener Kamin

Ein offener Kamin ist für viele Immobiliennutzer höchst attraktiv. Um den Einbau eines solchen Kamins möglich zu machen, entfernte der Mieter eines Einfamilienhauses sogar eigenmächtig eine Wand. Der Eigentümer betrachtete das als einen Kündigungsgrund. Vor dem Landgericht Lüneburg (Aktenzeichen 6 S 80/12) scheiterte er allerdings damit. Sein Problem war gewesen, dass er von der nicht genehmigten Maßnahme später erfahren und diese über längere Zeit hinweg geduldet hatte.

Quelle: Infodienst Recht und Steuern der LBS 

 
 

Viele Mieter schmücken ihre Eingangstüren zur Wohnung, hier hat nun das Landesgericht Hamburg eine Entscheidung gefällt, die Mietern mit Sinn für Verschönerungen ermöglichen, sich gegen Kritik zur Wehr zu setzen.

 

Landgericht Hamburg, Urteil vom 07.05.2015 

Willkommensschild an der Wohnungstür - Vermieter verlangt Beseitigung

An der Wohnungseingangstür einer Mieterin sah der Vermieter ein Dekorationsschild mit den Worten "Willkommen". Sowas geht bei uns nicht, so der Vermieter, wenn das jeder macht! Er verlangt die Entfernung der Dekoration sowie die Feststellung, dass die Mieterin zur Anbringung an der Wohnungstür nicht berechtigt ist.

Der Sachverhalt

Die Parteien streiten über ein Willkommensschild an der Wohnungseingangstür. Der Vermieter verlangt von der Mieterin, dass das Willkommensschild wieder entfernt wird. Der Vermieter befürchtet, dass sich andere Mieter daran stören könnten und es dadurch zu Beschwerden kommt.

Das Amtsgericht verurteilte die Mieterin, die Dekoration zu beseitigen und stellte fest, dass die Mieterin nicht berechtigt sei, derartige Dekorationsgegenstände an der Wohnungseingangstür anzubringen (§ 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB). Gegen das Urteil legte die Mieterin Berufung ein.

Das Urteil des Landgerichts Hamburg (Az. 333 S 11/15)

Nach Urteil des Landgerichts Hamburg (Az. 333 S 11/15), hat der Vermieter gegen die Mieterin aus § 541 BGB keinen Anspruch auf Unterlassung der Anbringung des streitigen Dekorationsobjektes.

Das Treppenhaus dient typischerweise dazu, es dem Mieter und den Personen, die zu ihm gelangen wollen, einen Zu- und Ausgang zu ermöglichen und die gemietete Wohnung durch das Anbringen eines Namensschildes zu individualisieren. Die Nutzungsmöglichkeit umfasst seit jeher auch die Erlaubnis, eine Fußmatte als Schmutzfänger vor die Wohnungseingangstür zu platzieren.

Heutzutage sind Namensschilder zu einer Art Dekorationsobjekt geworden

Bereits diese Grundfunktionen unterlagen im Laufe der Jahrzehnte einem Wandel und einer Fortentwicklung. Während in früheren Zeiten das Namensschild nur den Familiennamen oder noch den Vornamen des Haushaltsvorstands aufwies, werden die Namensschilder in der heutigen Zeit wesentlich aufwändiger gestaltet, größer dimensioniert und mit mehr Informationen versehen (Namen sämtlicher Familienmitglieder einschl. des Namens eines Haustieres und Willkommensbekundungen). Ebenso dienen Fußmatten in der heutigen Zeit nicht mehr ausschließlich als bloße Fußabtreter, sondern sind nicht selten durch bestimmte Gestaltungen und das Hinzufügen von Botschaften zu einer Art Dekorationsobjekt geworden. Der Wandel in der Möglichkeit zur Mitbenutzung lässt sich auch daraus ableiten, dass mittlerweile das Abstellen eines Kinderwagens im Treppenhaus unter bestimmten Voraussetzungen als Teil des Rechts zur Mitbenutzung anerkannt ist (vgl. BGH Urt. vom 10.11.2006 a.a.O.).

Ebenso unterlag die Verkehrsauffassung bezüglich der Nutzungsmöglichkeit der Außenseite der Wohnungseingangstür ebenfalls einem Wandel. Ursprünglich erfüllte die Wohnungseingangstür vor allem eine bloße Abgrenzungs- und Zugangsfunktion. In der heutigen Zeit wird die Wohnungseingangstür zunehmend z. B. in der Oster- und Weihnachtszeit zu entsprechenden Dekorationszwecken genutzt, um einer gewissen Vorfreude Ausdruck zu verleihen und um die kirchlichen Festtage zu würdigen.

"Eingriff" in den eigentlichen Bereich des Treppenhauses liegt nicht vor

Das ganzjährige Anbringen des streitgegenständlichen Dekorationsobjektes stellt wiederum eine Erweiterung der beschriebenen Funktionen dar. Das streitige Dekorationsobjekt ist neutral gehalten, wirkt eher unauffällig, enthält außer einem „Willkommen“ keine Meinungsäußerung und wurde im unmittelbaren Bereich des Eingangsbereichs zur Wohnung angebracht. Ein "Eingriff" in den eigentlichen Bereich des Treppenhauses liegt nicht vor. Das Treppenhaus kann daher die eigentlichen Funktionen nach wie vor vollen Umfangs erfüllen. Wenn überhaupt von einer Art Beeinträchtigung anderer gesprochen werden könnte, so wäre diese rein optischer Natur und würde sich als minimal darstellen.

Die Abwägung ergibt, dass die Interessen des Vermieters diejenigen der Mieterin nicht übersteigen und der Vermieter daher zur Erteilung einer Zustimmung zur Anbringung der streitigen Dekoration verpflichtet wäre.

Gericht:
Landgericht Hamburg, Urteil vom 07.05.2015 - 333 S 11/15

LG Hamburg
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Über 700€ Hausmeisterkosten für eine 50qm Wohnung. Ist das möglich??

Vorweg: Es handelt sich um einen 2-Personenhaushalt auf 50qm. Ich habe Anfang der Woche die Betriebskostenabrechnung für 2013 bekommen. Auf dieser sind folgende Posten einzeln aufgelistet: - Hausmeister, ca. 300 € - Hausreinigung, ca. 350 € - Winterdienst Innenhof, ca. 50€ - Pflege Außenanlage, ca. 5€

Ich habe gelesen, dass diese Posten eigentlich alle zu den Aufgaben des Hausmeisters gehören und somit als einzelne Position aufgeführt werden müssen. Im Mietvertrag steht zwar, dass zu den umzulegenden Betriebskosten Kosten der Hausreinigung, Hausmeisterkosten und sonstige Betriebskosten gehören, aber zusammen betragen die Kosten für die der Hausmeister zuständig ist mehr als 700€. Das macht 1,67 € pro qm pro Monat. Ist das nicht viel zu viel??

Was kann ich machen? Habe ich Erfolgschancen wenn ich dagegen vorgehe?

Zu diesem Themenbereich ein Gerichtsurteil vom Amtsgericht Kiel, das eine erste Hilfestellung geben kann.

AMTSGERICHT KIEL

Az.: 116 C 247/00

Verkündet am 10.5.2001

Aus einem Urteil zu Hausmeisterkosten:

Die umgelegten Hausmeisterkosten in Höhe von anteiligen 185,05 kann die Klägerin allerdings nicht von den Beklagten verlangen. Diese Kosten sind nicht fällig, weil sie nicht prüffähig abgerechnet worden sind. Hauswartskosten sind abzugrenzen von den Kosten der Hausverwaltung, die keine umlagefähige Nebenkostenposition darstellen. Sofern eine Person aufgrund eines einheitlichen Dienstvertrages neben reinen Hauswartstätigkeiten auch sonstige Dienstleistungen für den Vermieter vorsieht, so sind die Kosten verhältnismäßig aufzuteilen und nur auf die Hauswartstätigkeiten entfallenden Kosten anzusetzen; nicht anzusetzen sind Kosten der Verwaltung und Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung sowie Kosten für Schönheitsrenovierungen; wenn eine Aufteilung deshalb erforderlich ist, gehört eine nachvollziehbare Darstellung der Aufteilung zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung; ein unerläuterter prozentualer Abzug genügt dagegen nicht; zwar ist dem Vermieter nicht vorzuschreiben, einen Stundenrapport durch seine Hausmeister schreiben zu lassen; das ändert aber nichts daran, daß er die Darlegungs- und Beweislast für die Hauswartsanteile an der Tätigkeit seiner Hausmeister hat; der Anteil der hauswartstypischen Tätigkeiten muß daher betragsmäßig schlüssig dargelegt und ggfls. bewiesen werden; Zweifel an der Berechtigung bestimmter Stunden gehen zu Lasten des Vermieters; fehlt es an einer schlüssigen Darlegung, ist eine Nachforderung nicht fällig (vgl. dazu auch LG Kiel in WM 1996, S. 628; AG Kiel, Urteil vom 16. 1. 2001 in - 114 C 198/00 - in einem Parallelverfahren mit weiteren Nachweisen), insofern ist die im Urteil des AG Kiel vom 25. 1. 2001 zitierte frühere Rechtsprechung des LG Kiel - 1 S 328/91 - nicht mehr aktuell. Bzgl. Lohnkosten hat die Klägerin 10 % Instandhaltungsarbeiten abgezogen, hinsichtlich tIN"" 40 % für allgemeine Verwaltung und nochmals 10 % für Instandhaltungsarbeiten, fürs 20 % für allgemeine Verwaltung und dann noch mal 10 % für Instandhaltungsarbeiten. Diese Anteile sind nicht dadurch erläutert, daß die Klägerin sich auf ihr eigene jahrelange Erfahrung beruft. Daraus ergeben sich keine Arbeitsanteile konkreter Personen in konkreten Jahren. Es fehlen jegliche Anknüpfungstatsachen, die auch nur eine Schätzung ermöglichen (vgl. auch AG Kiel im Parallelverfahren - 114 C 198/00 -).


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